小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的。小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。
1、我國有《土地管理法》及其實施條例、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律、法規(guī),對土地資源的使用進行嚴格的界定,特別是對農(nóng)村集體土地進行了強制性的保護。我國對城市土地和農(nóng)村土地實行不同的管理方法,對城市人口和農(nóng)村人口也實行不同的管理辦法。城市國有土地只有經(jīng)過合法程序后方能建造商品房上市流轉(zhuǎn),并由國家房管部門頒發(fā)房產(chǎn)證。
2、農(nóng)村集體土地只有經(jīng)國家征地,土地性質(zhì)變?yōu)閲泻蟛趴梢杂糜诜康禺a(chǎn)的開發(fā),然后進行上市流轉(zhuǎn)。這種二元結(jié)構(gòu)的土地制度,是“小產(chǎn)權(quán)房”問題的根源。這樣的國有土地和集體土地的二元式劃分,引起了土地一級市場國家壟斷,造成二者事實上的不平等。一方面,農(nóng)民在征收中獲得的補償與市場價值相差太大,就自主建房出售;另一方面,現(xiàn)在城市房價太高,城鎮(zhèn)的中下層的老百姓的收入不足以購買房屋,只能另找門路。由于農(nóng)村房屋便宜,于是很多城鎮(zhèn)居民購買,這就是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因。
3、依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。而農(nóng)村宅基地屬集體經(jīng)濟組織所有,村民對宅基地也只有享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護,也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見,小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的,只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。
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題主好!假如您是購買的商品房,房產(chǎn)證手續(xù)辦完后,帶房產(chǎn)證、不動產(chǎn)*、契稅證、身份證、結(jié)婚證或單身證明到國土資源局辦理土地證的過戶手續(xù),個人私房必備的兩個合法有效證件:一是房產(chǎn)證,二是國有土地使用證,缺一不可,否則,再轉(zhuǎn)讓時辦不了過戶手續(xù)。
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需要的手續(xù)有:房產(chǎn)證,購房合同,付款*,舊的土地使用證,到土地管理局,辦理土地使用證變更,領取新土地使用證。
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自建房在手續(xù)齊全的情況下,通常是可做抵押辦貸款的。在這里所指的手續(xù),*重要的就是房屋的產(chǎn)權(quán)證?,F(xiàn)在我國有部分農(nóng)村自建房,是僅有土地使用證而沒有房屋產(chǎn)權(quán)證的,這種情況是無法辦貸款的。
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