黃淑萍

新商品房驗(yàn)收的話(huà)主要包括地面，層高，衛(wèi)生間，廚房，還有就是面積測(cè)量;
1,面積測(cè)量一般在交房前由房產(chǎn)局派專(zhuān)業(yè)測(cè)量人員到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)，到時(shí)你的房產(chǎn)證的面積就是他們實(shí)測(cè)的結(jié)果，只要實(shí)測(cè)面積與你簽合同時(shí)約定面積誤差在±3%之內(nèi)，就問(wèn)題不大，這個(gè)具體詳見(jiàn)你的購(gòu)房合同中相關(guān)條款.2,墻面驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)先看購(gòu)房合同中的附件之裝修標(biāo)準(zhǔn).你說(shuō)的那種情況應(yīng)該是墻面抹灰砂漿的強(qiáng)度偏低，主要原因是抹灰時(shí)砂漿中水泥摻量過(guò)少造成的.具體驗(yàn)收文件請(qǐng)參考GB50210-2001<建筑裝飾裝修工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范>.3,地面起沙應(yīng)該是砂漿找平層完成后，養(yǎng)護(hù)不當(dāng)造成的.一般砂漿打平層完成后應(yīng)當(dāng)澆水養(yǎng)護(hù)3~5天.另外還有一個(gè)可能就是找平層與基層粘結(jié)不牢，有空鼓，造成可以蹭一個(gè)坑.具體驗(yàn)收文件請(qǐng)參考GB50209-2002<建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范>.

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隔壁王學(xué)長(zhǎng)

一、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格　　《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用” ，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》進(jìn)一步明確規(guī)定未經(jīng)驗(yàn)收合格或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。由此可見(jiàn)，對(duì)未經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房，法律已明文規(guī)定不允許交付使用。同時(shí)根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，并由主管部門(mén)組織工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、規(guī)劃、人防等有關(guān)部門(mén)或單位進(jìn)行驗(yàn)收”的規(guī)定，商品房只有經(jīng)過(guò)了上述部門(mén)的驗(yàn)收并合格后，才能算是達(dá)到了交房條件?！　∮煞梢?guī)定的角度來(lái)看，這種“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束是比較嚴(yán)格的。但是，由于該條款沒(méi)有具體約定由誰(shuí)驗(yàn)收、怎樣驗(yàn)收，也沒(méi)有特別約定開(kāi)發(fā)商交房時(shí)需提供的驗(yàn)收合格的證明文件，所以在實(shí)踐中缺乏統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn)。如開(kāi)發(fā)商發(fā)出了個(gè)“交樓通知書(shū)”就要求購(gòu)房人收房，購(gòu)房人認(rèn)為這不符合約定的交房條件而拒絕收房，而究竟要開(kāi)發(fā)商出示什么東西才收房，購(gòu)房人自己也很困惑，這樣一來(lái)二去就形成了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間的矛盾沖突。　　所以，當(dāng)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在選擇了“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一種交房條件的同時(shí)，雙方還應(yīng)進(jìn)一步明確商品房驗(yàn)收主體及驗(yàn)收合格的證明文件(如《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》)，這樣才有可能避免開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在交房時(shí)的糾紛。　　二、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收合格　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定可知，綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收需對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況進(jìn)行驗(yàn)收。可以說(shuō)這是政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管手段，更是對(duì)購(gòu)房人權(quán)益的有效保障?！　】墒墙陙?lái)，幾乎所有開(kāi)發(fā)商在合同中不以該條款作為交樓條件，交樓前要完成綜合驗(yàn)收幾乎是一句空話(huà);而作為購(gòu)房人需要的也不是如空中樓閣的綜合驗(yàn)收，而只是綜合驗(yàn)收里幾項(xiàng)重要的驗(yàn)收內(nèi)容在交樓前完成。因此，國(guó)務(wù)院在《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》(國(guó)發(fā)[2004]16號(hào))中取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收。　　綜合驗(yàn)收成為一種不可能完成的任務(wù)，所以在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，不論是開(kāi)發(fā)商也好，還是購(gòu)房人也好，都不選擇此條款。　　三、該商品房取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》　　《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，該表除了能夠反映工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的內(nèi)容外，還反映了規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件、消防驗(yàn)收認(rèn)可文件、環(huán)保驗(yàn)收認(rèn)可文件、綠化驗(yàn)收認(rèn)可文件等許可文件內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商能夠取得該表，就證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已基本上就達(dá)到了能夠交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人也可以比較安心的入住了?！　∷?，從購(gòu)房人的角度考慮，若能約定以《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》作為交房條件的話(huà)，則更有利于保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。這一種交房條件，已成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)通行的選擇?！　×硗猓_(kāi)發(fā)商交房時(shí)，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這一點(diǎn)建設(shè)部在2001年6月1日開(kāi)始實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中已有要求，現(xiàn)在交房的開(kāi)發(fā)商都應(yīng)提供，一般問(wèn)題不大?！　∫陨蟽H是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中可以選擇或必須的交房條件，當(dāng)然開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人還可以根據(jù)實(shí)際情況約定更為清晰具體的條件

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沒(méi)路可走

面積 一般來(lái)講，商品房在出售時(shí)是按“套”或“單元”出售，并以建筑面積而不是使用面積來(lái)計(jì)算總售價(jià)，而這建筑面積是銷(xiāo)售面積，指的是購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的那處房子的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
其中，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積
而公用建筑面積由以下兩部分組成:
（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。
（2）套與公用建筑面積之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。
即: 公用建筑面積＝*建筑面積－*各套內(nèi)建筑面積之和－單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如地下車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）其中:套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積
套內(nèi)墻體面積＝共用墻水平投影面積1/2＋非共用墻水平投影面積
分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)筑面積
而: 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和
主體結(jié)構(gòu) 根據(jù)建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，房屋主體結(jié)構(gòu)應(yīng)達(dá)到下列要求:
(1)地基基礎(chǔ)的沉降不得引起地面變形、上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞;
(2)鋼筋混凝土構(gòu)件不得產(chǎn)生明顯變形;
(3)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。
外墻 (1)外墻不得滲水，特別是下雨天要注意觀察，看有無(wú)明顯的水印和霉點(diǎn);
(2)外墻不得有較大面積的空鼓、開(kāi)裂。
樓地面 (1)面層與基屋必須粘結(jié)牢固，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;
(2)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不允許倒泛水和滲漏。
裝修 (1)鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全;
(2)進(jìn)戶(hù)門(mén)不得使用膠合板制作，門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固;
(3)門(mén)窗玻璃應(yīng)表面平整，粘貼牢固;
(4)飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角;
(5)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不脫皮、漏刷。
電氣 (1)電氣線(xiàn)路安裝應(yīng)平整、牢固、順直; 過(guò)墻導(dǎo)管連接必須緊密;
(2)照明器具等安裝支架必須牢固，部位齊全，接觸良好;
(3)檢查話(huà)線(xiàn)路是否如期開(kāi)通，接聽(tīng)效果是否和諧。
水、衛(wèi)、消防 (1)進(jìn)出水管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏;
(2)應(yīng)按套(單元)安裝水表或預(yù)留表位;
(3)地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢;
(4)衛(wèi)生器具應(yīng)質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固。 希望對(duì)您有幫助！

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半陌生半熟悉

新商品房驗(yàn)收的話(huà)主要包括地面，層高，衛(wèi)生間，廚房，還有就是面積測(cè)量；
1、面積測(cè)量一般在交房前由房產(chǎn)局派專(zhuān)業(yè)測(cè)量人員到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)，到時(shí)你的房產(chǎn)證的面積就是他們實(shí)測(cè)的結(jié)果，只要實(shí)測(cè)面積與你簽合同時(shí)約定面積誤差在±3%之內(nèi)，就問(wèn)題不大，這個(gè)具體詳見(jiàn)你的購(gòu)房合同中相關(guān)條款。2、墻面驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)先看購(gòu)房合同中的附件之裝修標(biāo)準(zhǔn)。你說(shuō)的那種情況應(yīng)該是墻面抹灰砂漿的強(qiáng)度偏低，主要原因是抹灰時(shí)砂漿中水泥摻量過(guò)少造成的。具體驗(yàn)收文件請(qǐng)參考GB50210-2001《建筑裝飾裝修工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》。3、地面起沙應(yīng)該是砂漿找平層完成后，養(yǎng)護(hù)不當(dāng)造成的。一般砂漿打平層完成后應(yīng)當(dāng)澆水養(yǎng)護(hù)3～5天。另外還有一個(gè)可能就是找平層與基層粘結(jié)不牢，有空鼓，造成可以蹭一個(gè)坑。具體驗(yàn)收文件請(qǐng)參考GB50209-2002《建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》。

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