短期看金融，中期看土地，長期看人口，這一直都是業(yè)內(nèi)判斷一個城市房地產(chǎn)走向的重要依據(jù)。其實，在筆者看來，這句話背后傳遞的更深層含義就是分化，即不同的城市面臨著不同的房價走向。過去這兩三年，隨著樓市持續(xù)調(diào)整，分化已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的顯著特征，這不僅僅包括熱點城市和非熱點城市之間的樓市分化，也包括大型房企和中小型房企之間的競爭和分化。正所謂“春江水暖鴨先知”，目前已經(jīng)有不少房地產(chǎn)企業(yè)收縮了在三四五線等中小城市的戰(zhàn)線，重新回歸大城市及其周邊布局。那么，面對這種分化的樓市特征，買房者應該注意哪些問題呢？2019年可以買哪里的房子呢？（推薦閱讀：2019房價下跌已成定局）

今年1月份，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年出生人口為1523萬人，人口出生率同比上年下降了1.49個千分點；人口自然增長率同比上年下滑1.51個千分點。數(shù)據(jù)顯示，這已經(jīng)是連續(xù)兩年出現(xiàn)人口出生率以及人口自然增長率下滑的情況。此外，國家統(tǒng)計局人口和就業(yè)統(tǒng)計司司長李希如表示，目前我國正處于人口發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折期，自2012年起，我國勞動年齡人口的數(shù)量和比重連續(xù)7年出現(xiàn)雙降，7年間減少了2600余萬人。

顯而易見，如果沒有需求，又怎么會有市場一說？隨著人口轉(zhuǎn)折期來臨，住房需求自然就會減少。2017年，玻璃大王曹德旺在接受采訪的時候曾經(jīng)說過，大家要及早賣掉多余房子，否則以后可能賣不掉也租不出去。無獨有偶，同一年，馬云也曾經(jīng)說過，八年后房價如蔥價。如今再回過頭再看看以上兩位的觀點，從人口和樓市的長期發(fā)展趨勢來看，的確有些道理，畢竟越來越多的房子，*只能是供過于求。那么，買哪里的房子才能實現(xiàn)長期保值呢？這就牽扯到了第二個問題。

筆者認為，要想判斷哪里的房子可以長期保值，除了要知道人口數(shù)量逐漸迎來轉(zhuǎn)折期以外，人口流動的方向更值得關(guān)注。長期以來，由于良好的教育和就業(yè)機會，社會公共資源等，一線城市和部分熱點二線城市一直都是人口凈流入?yún)^(qū)，而且筆者認為，未來這種趨勢會越來越明顯。根據(jù)統(tǒng)計，在不到14億的人口當中，大約3.5億人生活在以四大一線城市引領的長三角、珠三角和京津冀等三大城市群。換言之，面積不到全國的4%的土地，卻占據(jù)了全國25%的人口。

除了我們熟悉的四大一線城市以外，眾所周知，省會城市基本都是一個省*競爭力的城市，往往聚集了全省優(yōu)質(zhì)的資源，所以它的吸引力主要表現(xiàn)在既可以承接三四線城市流入的人口住房需求，也可以承接一線城市外溢的人口住房需求，總而言之，起到了一個承接的橋梁作用。在筆者看來，除了一線城市以外，各省會城市會是目前人口流入的重要方向，人口帶來了需求，住房需求的穩(wěn)定增長自然會對房價形成有效支撐。

2月22日，國家發(fā)展改革委對外發(fā)布了關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見。意見提出，到2022年，都市圈同城化取得明顯進展，基礎設施一體化程度大幅提高，阻礙生產(chǎn)要素自由流動的行政壁壘和體制機制障礙要基本消除?？赡芎芏嗳艘獑柫?，這對樓市和房價會有什么影響呢？簡而言之，城鎮(zhèn)化要進入新的階段，買房者的購房選擇也應該隨市而變，仔細考量。

省會城市是目前人口流入的重要方向，但根據(jù)政策釋放的諸多信號來看，未來將繼續(xù)打造以熱點城市為中心的都市圈，以都市圈為基礎壯大城市群。毋庸置疑，新的都市圈、城市群將會是人口涌入的新方向。在一個都市圈內(nèi)，不僅會實現(xiàn)交通基礎設施方面的緊密*，也會逐步放開落戶限制，實現(xiàn)資源共享。換言之，社會資源并非僅僅集中于單一的中心城市，而是不同城市各有分工，中心城市的引領地位繼續(xù)鞏固，二線城市的地位繼續(xù)加強，而三四線城市的地位會得到進一步提高。

總而言之，從長期來看，人口轉(zhuǎn)折期的到來和人口流動的方向?qū)ξ磥矸績r的走向起到了至關(guān)重要的影響，而從樓市全局來看，*明顯的影響就是房價會出現(xiàn)分化。一方面，從都市區(qū)到都市圈，再到城市群是城鎮(zhèn)化逐步發(fā)展的過程，未來的人口將會在這里高度聚集；另一方面，隨著人口轉(zhuǎn)折期來臨，人口凈流出區(qū)域的住房需求將會明顯過剩，而且房價也不可避免的會出現(xiàn)停滯甚至下行。

筆者認為，對于2019年以及下一階段的房地產(chǎn)而言，要想保值升值，跟著政策走，根據(jù)大趨勢買房基本沒錯。但從短期來看，在穩(wěn)增長和穩(wěn)*的大背景下，房價基本不會出現(xiàn)大幅波動，如果你有購房需求，而且你就扎根在中小城市，也不能因為客觀趨勢而因噎廢食，所以只要遇到了靠譜的房源該入手還是得入手。

（注：文章轉(zhuǎn)載自今日頭條——樓事紀，圖片來源于網(wǎng)絡）

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