三四線城市的房地產(chǎn)火爆已經(jīng)繁華散盡，早在半年前，筆者就提過(guò)，這一波三四五六線城市的房產(chǎn)紅利已經(jīng)接近尾聲，高潮過(guò)后，將會(huì)加速下滑。屆時(shí)，這些城市的房地產(chǎn)不僅僅會(huì)面臨房?jī)r(jià)回調(diào)的壓力，更重要的是將會(huì)越來(lái)越缺乏交易流動(dòng)性的支撐。三四線城市未來(lái)房?jī)r(jià)走向是什么呢？

人類社會(huì)的趨勢(shì)很難逆轉(zhuǎn)，雖然當(dāng)局要解決區(qū)域之間不平衡的矛盾，但一二線城市良好的公共資源與就業(yè)機(jī)會(huì)依舊會(huì)吸引著全國(guó)*青年和資本紛紛涌入，無(wú)法回撤。

面對(duì)持續(xù)向好的*、人口紅利和產(chǎn)業(yè)行業(yè)配套聚集，一二線城市的地方政府很難平衡當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。特別是偏改善類的新房更是有巨大的供給缺口。

而三四五六線城市未來(lái)房?jī)r(jià)卻有很強(qiáng)的不確定性，如果把控失衡，那么暴漲、暴跌則都有可能。而如果任憑其自由發(fā)展，那么未來(lái)，絕大部分三四五六線城市房?jī)r(jià)笙歌將落，房地產(chǎn)繁華不現(xiàn)，這是現(xiàn)實(shí)，也是事實(shí)！不可否認(rèn)！98年房改以來(lái)，住房開(kāi)始商品化。商品化也就意味著貨幣流動(dòng)與房地產(chǎn)流動(dòng)的橋梁徹底打通了。隨著2001年中國(guó)加入WTO，經(jīng)濟(jì)高歌猛進(jìn)。外匯增加，民間資本開(kāi)始雄厚。房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。

2005年之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)每三年一個(gè)周期的特征，細(xì)心的研究者會(huì)發(fā)現(xiàn)這也正是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的*周期。換句話說(shuō)，從2005年至2017年這十二年間，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了四波上漲，然而，每一波上漲之后房?jī)r(jià)的回調(diào)卻很有限。

較近的一次房地產(chǎn)周期是從2014年9月開(kāi)始的。這一個(gè)月也恰是15年股票大牛熊市的開(kāi)端。伴隨央行進(jìn)入降息通道，居民中長(zhǎng)期貸款快速爆發(fā)，商品房銷售面積與銷售金額增速大幅飆升。隨之而來(lái)的就是房?jī)r(jià)暴漲。

2016年9月30日調(diào)控開(kāi)始，更多一二線熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策集中出臺(tái)，各路媒體紛紛發(fā)聲：“房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭終于要被抑制住了！”9月30日之后，貨幣環(huán)境出現(xiàn)緊縮，但信貸環(huán)境依舊寬松，一二線城市大量的**向下沉淀，轉(zhuǎn)移至非調(diào)控的三四線城市。

而這，也正是當(dāng)局想要看到的結(jié)果：三四線城市去庫(kù)存！

2015年之前，由于三四線城市的過(guò)度*、而年輕人口卻涌入一二線城市，導(dǎo)致三四線房地產(chǎn)庫(kù)存奇高，去化周期長(zhǎng)，庫(kù)存壓力大。

2014年9月房地產(chǎn)啟動(dòng)后，三四線庫(kù)存并沒(méi)有明顯下降。2016年9月30調(diào)控后，住建部推出棚改貨幣化安置，以貨幣直接對(duì)拆遷居民補(bǔ)償?shù)男问竭M(jìn)行安置，獲得補(bǔ)償?shù)木用窨梢杂眠@筆錢(qián)購(gòu)買(mǎi)商品房。政策一出，伴隨貨幣化安置和一二線**的下沉共振，三四線城市迎來(lái)了房?jī)r(jià)的高潮期。

從常住人口增速來(lái)看，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，遠(yuǎn)低于全國(guó)人口平均0.5%的增速，也遠(yuǎn)低于一線城市和二線城市的人口增速。所以，缺乏人口支撐和貨幣支撐的這些城市二手房流動(dòng)性很容易喪失，現(xiàn)在大量房屋中介消失關(guān)門(mén)，并不稀奇，并且這種情況未來(lái)都有可能會(huì)越演愈烈。

我們?nèi)绻麚Q個(gè)角度想想，過(guò)去由于三四線城市房地產(chǎn)的過(guò)度*、拉動(dòng)地方房地產(chǎn)的庫(kù)存攀升，但年輕人口及資源卻涌入一二線城市，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存高，去化周期長(zhǎng)，這個(gè)本質(zhì)原因并沒(méi)有解決，而是從新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到了二手房市場(chǎng)。

房子還是那么多，城市人口還是那么多。說(shuō)的更通俗點(diǎn)，供應(yīng)依舊那么多，只不過(guò)“房東”變了而以。

去三四線城市*，謹(jǐn)慎謹(jǐn)投！很多三四線城市在成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、科技創(chuàng)新強(qiáng)市、商業(yè)文化強(qiáng)市之前，先成為了房地產(chǎn)強(qiáng)市。

這些地方嚴(yán)重依賴土地財(cái)政收入模式。如果沒(méi)有2016、2017這一波去庫(kù)存下的房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展所帶來(lái)的巨額土地出讓金收入和土地儲(chǔ)備抵押價(jià)值，有些地方可能會(huì)更加窘迫?。ㄎ恼聛?lái)源于：鳳凰網(wǎng)）

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